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1. 研究目的与意义

近几年来，中国城市的房价一路走高，越来越多城市居民沦为房奴，被高房价捆绑得无法动弹，局部地区的收入增长幅度远远低于房价上涨幅度。

北京市统计局历年统计公报数据显示：北京房价指数2003年为100，2011年近200，8年时间内翻了一番；上海市统计局历年统计公报数据显示：上海房价指数2003年为100，2011年近175，增长幅度同样令人触目惊心。

虽然2008年房出现过增幅减缓的趋势，但是2009年受全球次贷危机的影响，中国政府采取了宽松的货币政策，使得房价再一次加速上升，当年多地城市土地受让金交易额创下新高。

2. 国内外研究现状分析

由于合作建房对我国房地产行业有重大影响，所以相关的研究比较多，综合起来主要是对新型城镇化背景下我国合作建房的可行性研究及所存在的问题和挑战以及应对策略进行了论述。 周艳在《住房供给的新理路：合作建房》中认为面对居高不下的房价，中低阶层收入者只能望房兴叹，为了使普通民众实现居者有其屋的梦想，合作建房应成为住房供给的一种理路要从拿地方式实行公司制政策支持等方面着手解决合作建房的难题。合作建房有一定的积极意义：首先，合作建房可以成为住房供给的必要补充形式；其次，个人合作建房有利于抑制房价，增进个人福利；再次，合作建房可以刺激开发商改善管理和经营模式，更自觉的承担社会责任；最后，个人集资建房还是一种住宅概念的创新。但是也存在很多的难题：首先，拿地困难 ；其次，融资困难；再者，政策不明，合作者之间缺乏信任。并提出相应的对策：第一，针对拿地困难的问题，合作团体可以避开拿地竞争激烈的一级市场，转到二级市场拿地；第二，实行公司制，即组建或参股房地产公司实施合作建房，解决管理困难问题；第二，实行公司制，即组建或参股房地产公司实施合作建房，解决管理困难问题；第三，政府应该明确态度，为合作建房的发展提供政策支持。 邱瑶溪在《对合作建房模式的探讨与分析》中提出了合作建房模式在中国的现实路径：（1）企业集资（2）住房合作社并提出中国发展合作建房模式应该注意的问题：（1）建房的组织者要有公信力，建房集资款要实行银行专项托管，确保资金安全和专款专用。（2）合作建房要在合法的框架内进行，合作建房的住宅的规划要复合政府的城市规划，避免乱搭乱建。（3）政府要明确住房合作社的非盈利性，严防住房合作社变相成为地产商。 张秀敏和沈杰在《合作建房的可行性探讨》中说明了合作建房的政策、法律依据。提出合作建房遇到的主要困难为：（1）获得拿地难（2）资难和资金监管难（3）内部协调难。并提出了相应的对策：（1）造良好的发展合作建房外部条件（2）建立和完善合作建房的内部机制（3）规范合作建房的规范。 陈磊在《我国个人合作建房发展策略研究》认为个人合作建房有很多优势：（1）个人合作建房最吸引人的就是能够降低建设成本, 以较低的价格取得住房。（2）个人合作建房减少了 信息不对称。（3）个人合作建房不是 合伙人自己建房,而是由合伙组织聘请专业公司、专业人士,进行具体项目的操作。（4）个人合作建房减少了其他交易费用。同时也存在问题：（1）由于参与主体的人数众多,而且出额大致相等, 即每个参与主体都有平等的决策权,在具体实施买 地、审批报告、设计施工、分房和物业管理等诸多环节中, 能否协调好每个人的利益,处理好各种复杂的关系,避免产生纠纷,是个极大的问题。（2）参与主体的专业性不强。（3）参与主体存在欺诈性。（4）个人合作建房由于是个人集资建房,资本规模小,无法产生规模效应, 建造成本较高。（5）个人合作建房不能满足我国绝大多数人的需求。（6）合作建房的分配也是一个比较难于操作的问题。（7）规划、设计存在欠缺。 邓满在《对我国个人合作建房尝试的冷思考》中认为个人合作建房在中国没有存在的可能性，（1）我国个人合作建房组织不可能取得并拥有土地的所有权（2）没有正当的法律身份，难以得到社会上的信任，政府也无法出台具体政策（3）个人合作建房面对的资金问题包括两个方面，第一是资金筹措问题，第二是资金安全问题（4）由于个人合作建房组织形式法律缺位， 房地产合作开发合同性质就难以认定，这种情况下很容易发生产权纠纷 （5）对个人合作建房的尝试，我国各地政府大多采取了观望、不看好、不支持的态度。并进一步认为个人合作建房在中国没有存在的必要性。（1）个人合作建房不能实现居者有其屋（2）个人合作建房不能解决房屋供需失衡问题（3）个人合作建房不能解决房屋价格过高问题。最后得出结论：个人合作建房不适合中国，在我国也没有存在的可能性和必要性，它的存在只会使目前混乱的房地产市场变得更加混乱，房地产泡沫真正产生。我们要解决中国的房地产市场存在的问题必须以政府为主导发挥政府宏观调控和市场自发调节两种手段相互配合，协调发展作用建立经济适用房廉租房和商品房的住房体系，这种住房体系才能覆盖全社会并且与市场相衔接才能既保障居民住房需要又能发挥市场机制的积极作用，使房地产市场正常、健康、可持续性的发展。 金艳艳的《个人合作建房在我国的主要法律障碍》主要研究了个人合作建房的内涵及现状和个人合作建房的主要法律障碍。（1）个人合作建房的首要问题是组织机构的性质。 性质不确定，不仅会影响该组织的内部运行， 也难以得到法律上的支持。（2）个人合作建房参与者最担心的问题是资金使用的安全。解决该问题需要发起者对资金安全和使用制度的缜密设计， 也需要全体合作者的充分协商。 合作建房在中国目前正处于萌发阶段，从心理状态到法律环境都还很不完善。但合作建房在欧洲已经存在了近200多年，积累了丰富的实践资源和制度资源，甚至在部分国家，合作建房模式已经成为该国解决本国国民住房问题的主要渠道。在此基础上，充分地借鉴国外合作建房的实践资源和制度资源并从中吸收我国合作建房所需要的养料，对于建立和完善我国的个人合作建房制度有着重要的意义。笔者结合我国现有的合作建房的缘起和现状，指出我国合作建房的症结，并初步提出国外合作建房对我国相关制度的启示，以其对我国的合作建房制度有所裨益。英国：首创合作建房1844年，一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。这个全新机构由数个合作成员组成，他们共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分(通常这种份额以股份或者会员证的形式存在)，同时还要签署一份入住协议(这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利)。到了1861年，罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。德国：1/3住宅由住房合作社造住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

　 1862年成立的汉堡住宅合作社是德国最早出现的住宅合作社，到19世纪70年代初，德国仅有3个住宅合作社，一个在布雷斯劳，另一个在达姆施塔特。但是到1874年，合作社的数量达到52个，其中有一些位于德国中部和东部，这些合作社的建立使合作社住房理念得到实施。1878年，flensˉburger工人建筑协会成立，成立之初便有277名社员。该合作社旨在为其社员提供一个可以遗传的家。一旦建筑成本的一半费用能够由房租和会费盈余支付时，就要通过抽签来决定谁有权拥有住房。合作社鼓励节约，自筹资金，这样就能够提供低息的临时建筑贷款。flensˉburger工人建筑协会的结构和组织形式后来被许多合作社采纳。

　　另一个颇具代表性的合作社于1885年在汉诺威成立，被称为储蓄及建筑协会。该组织也强调节约，但主要致力于租赁住房的建设。其社员只要履行职责，遵守住房规定，就享有永久居住权。如要提高房租，须经社员大会同意。因此产生了产权租赁条约，成为合作社住房的范本，直到今天仍旧使用。 爱沙尼亚：住宅合作协会贡献大 二次大战结束后，爱沙尼亚并入苏联版图。根据共产主义的理论，人们建起了大量国有化住宅。接下来的50年间，在这片土地上根本没有一个人拥有自己的房地产，一切土地都属于国家。 所有权改革及住宅私有化开始于20世纪90年代初期。在1994年1月1日，71%的住宅股份都属于国家或市级政府。在实施私有化后，到1998年1月1日，国家及市级政府拥有的住宅股份降至10%。住宅私有化进程将爱沙尼亚变成了一个房产主的社会。 在这种情况下，爱沙尼亚住宅合作协会联盟(ekl)于1996年4月17日成立。为解决爱沙尼亚住宅合作中存在的问题，ekl着手进行以下活动：为住宅合作组管理人员编制了专门课程。该课程包括三个部分：住宅合作管理学、住宅合作技术问题和住宅合作法律背景。ekl培训部还搜集了各种组织信息，针对不同产品(维修材料等)的燃烧性及特性描述与不同公司合作。2000年在爱沙尼亚，至少有4000名住宅合作组管理人员参加过ekl的培训课程。 与此同时，ekl还与许多销售建筑材料及提供建筑服务的公司达成协议。ekl社员可以从这些公司得到最优惠的价格。ekl还可以为住宅合作组提供贷款服务。这就意味着ekl社员可以在没有担保的情况下为修缮住房找到一笔贷款。 ekl是一个功能组织，目前拥有的社员超过500名。政府承认住宅合作组织的地位。ekl的工作人员来自5个政府机关及工作团体。地方政府都有兴趣与ekl进行项目合作。日本：政府大力支持　1966年7月，日本制定了《日本勤劳者住宅协会法》，并依据该法于1967年3月成立了勤劳者住宅协会(日本住宅合作社)。 日本政府一开始就在法律上明确了劳动金库(工人银行)与住宅金融公库(住宅银行)对日本住宅合作社的融资义务。由这两家金融机构提供资金作为日本住宅合作社事业发展基金的来源，并引进财团基金与退休资金，扩大合作社资金来源。以1997年为例，勤住协借入资金额包括：①从劳动金库借入金额522亿日元；②从住宅金融公库借入金额769亿日元；③财团基金106亿日元；④退休资金18亿日元。 对于个人建房资金，日本政府规定20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款，但是利息非常低，年息为3%，还款期限为35年。据日本勤住协测算，一个日本职工年收入在300万日元左右都能买得起住宅合作社的住宅。根据世界银行对一些国家的考察结果显示：普通住房价格和家庭收入的比例要保持在3～6倍之间，居民才有足够的购房支付能力。因此，住宅合作社的房屋购价基本上是控制在普通职工年收入的5～6倍的界限范围内。 由于勤住协的非营利性，日本政府除了提供资金支持外，还在税收方面给予各种优惠政策。这就使得勤住协能够提供价格更低廉的住房成为可能。在税收方面给予的优惠政策如：①原则上免除法人税；②免除注册税；③免除印花税；④对于向勤住协出售土地者削减让渡税。同时，勤住协在获得土地后是不纳土地税的，日本政府还规定其不受国土利用法、宅地建筑交易业法及其他土地使用政策的限制。勤住协建设房屋的土地60%来源于国有土地，目前日本政府正在积极实现对国家、地方公共团体等机关团体的土地有优先购入权的目标。

3. 研究的基本内容与计划

第一：对目前中国高房价的背景及原因进行分析并提出应对措施

第二：对合作建房的基本含义进行说明，并说明合作建房运动兴起的过程，及主要成果

第三：进一步研究合作建房的机遇和挑战

4. 研究创新点

国内虽然对合作建房运动进行了大量的研究，分析其主要优势和存在的问题，但是却只是对合作建房这一模式本身的和我国现行法律体系的分析。

忽略了市民对城市规划的能动作用，以及政府对城市规划的主导作用。

本文将从市民的角度出发，考虑合作建房运动的优势和存在的问题。