1. 研究目的与意义
偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。
能否及时偿还到期债务，是反映企业财务状况好坏的重要标志。
基于目前的大环境下，房地产行业处于高负债的情况。
2. 课题关键问题和重难点
本课题研究的关键问题：
1、 分析万科房地产行业的偿债能力现状所采用的方法
2、现阶段研究其偿债能力所面临的问题
3. 国内外研究现状（文献综述）
一、国内外发展现状
（一）国外研究进展
Peter L#248;chte J#248;rgensen（2018）运用了威尔史密斯模型，并论述了欧洲偿付能力法规是如何接受这个模型的特殊求。总体目标是通过市场一致性原则促进经济估值。 Diana Elena Vasiu,Iulian Gheorghe（2014）认为自身资源和金融危机会影响公司满足中长期到期期限的能力，尽管财务困难我们可以为拥有业务线的公司设定一个目标在布加勒斯特证券交易所上市和交易的工业和建筑业没有重大偿付能力问题，其中一半以上处于舒适的状态，偿付能力和负债指标的值,无论这些指标的计算如何。（Xujiao Lia , Guang Lib（2018）认为，从本质上来说，分析偿债能力，采取防范措施，抓住当前国家政策的机遇，控制秩序。即使在这种激烈的形势下，所谓的“优胜劣汰”也会生存下来，保利的房地产企业想要得到长期发展，做出分析在任何时候都要保持债务偿付能力，跟上时代的发展，随时降低财务风险。Zeyu Liu, Guangming Zhu（2019）认为以短期偿债能力和长期偿债能力评价指标体系为研究对象目标，强调改进当前基于权责发生制的指标设计系统，使用现金尽可能以流程实现系统作为指标系统设计的基础，以及强调现金流的偿付能力。流动性与长期性评价指标体系偿付能力得到优化。在对优化系统进行分析之后，评估的内容我国上市公司偿付能力体系更加丰富，评价结果更加真实，准确有效。
（二）国内研究概况
苏剑，冯路(2018）认为万科集团的偿债能力各项指标均存在着显著的问题。由于万科的偿债能力问题即涉及短期偿债能力又涉及长期偿债能力。因此，我们推测万科的偿债能力问题主要来自于企业盈利能力的不足以及资本结构的不合理。通过对万科偿债能力的分析，优化资产结构和合理配置资产负债率是解决万科偿债能力不足的关键。张晶晶(2019）通过使用因子分析法，对 100 家房地产上市公司的债务承载能力进行了实证分析，研究发现房地产企业发展参差不齐，债务承载能力较强的企业很少，发展历史比较久远、位于东南沿海或者直辖市地区的企业债务承载能力较强，债务承载能力较强的企业违规情况大多是推迟 披露，而债务承载能力低的企业的违规情况则存在重大 遗漏、违规买卖股票、虚假记载等情况，但是整体来看， 房地产企业普遍存在着资产负债率居高不下并依旧在上涨；负债结构不合理，更多的企业偏向于短期借款而长期借款较少 ；经营现金净流量不足，企业自身造血能力较差 等状况。梅林(2020）认为保利地产短期偿债能力和长期偿债能力均优于万科集团，保利地产财务风险低于万科集团。但两者均有不低的财务风险。我国房地产行业属于高负债行业，财务风险普遍偏高。万科集团和保利地产为房地产行业的龙头企业，其财务政策具有很强的示范意义。建议两家公司可降低财务风险，提高短期偿债能力和长期偿债能力。吕家天(2019）认为，由于房地产产业是一个有着自身的特殊性的行业，大量的房地产企业都是高负债运作，容易出现资金链断层的风险。因此，房地产上市公司应高度的重视，通过拓宽融资渠道、优化资源配置、开展多元化经营业务等措施，来提高房地产企业偿债能力，保障房地产企业健康可持续发展。张昭媛(2018）认为近年来，房地产行业已经逐渐成为中国社会经 济的支柱产业，由于美国次贷危机的发生，我国开始调整对房地产公司的调控政策，在一系列政策的下，我国房地产开始呈现出迅猛发展态势。房地产上市公司若想实现长久稳定发展，就要从自身入手，拓宽融资渠道，改善负债结构，力争在稳定现金流的同时，多元化经营业务，以此促进房地产行业的健康稳定增长，维护社会稳定。谢丽丽，邓淑婷(2018）认为不同于其他行业，房地产行业有着自身的特殊 性，尤其是它的高负债运作。因而，偿债能力分析对于房地产企业发展是至关重要的。根据房地产上 市公司 10 年的数据，对房地产行业的偿债能力进行分析，发现房地产行业的发展与市场的环境、政府的调控政策息息相关，市场环境好、政府调控宽松，房地产行业的发展好；而一旦市场环境变差、政府严格调控，房地产行业的发展就变弱。此外，受多种因素影响，房地产企业的偿债能力整 体上较差，房地产企业应给予高度的重视，除了依赖 于外部融资以外，还应加强自身的盈利积累，实现增长，才能够保障房地产企业健康可持续发展。
雷春平(2022）认为，想要提升房地产企业的偿债能力，可以从如下几个方面：其一，要获得更多资金来源，支撑企业持续稳定的生产经营，拓展更多融资渠道；其二，优化资本结构，减少债务性资本，增加股权，减轻负债压力；其三，提升盈利能力，增加现金流入，为偿债做来源保障；其四，制定合理的还债计划 和财务预警机制，做到防范于未然，有计划性的还款；其五，关注宏观经济发展，把握国家房地产宏观调控政策，做到审时度势，及时调整公司经营和财务战略。针对以上我国房地产企业存在的问题，提出以下建议：1. 依据企业自身发展阶段和发展情况合理规范企业债务结构。在满足自身融资需求的前提下，将流动负债控 制在合理并且较低的水平内，合理地安排资金的使用情况和债务偿还期限，适当增加长期借款在负债中所占的比例。2. 充分利用地理位置等优势，增强企业自身造血能力。当前我国房地产企业发展参差不齐，通常发展比较好的房地产企业总是有着良好的地理位置等优势，但不是地理位置良好的企业就发展的好，因此，企业应该充分利用自身优势，提高企业经营能力，从而提高经营净现金流量，进而增强企业债务承载能力。3. 丰富资金筹集渠道。资金的筹集渠道有多种，房地产 企业可依据自身发展情况，利用各种人脉和资源，丰富资金的筹集渠道，适度地降低资产负债率并维持在合理的水平，从而提升企业债务承载能力。徐云(2018）从理论上分析了公司的负债经营以及偿债能力的影响因素，并利用数 据说明房地产上市公司近年来的整体情况。在分析房地产行业近年来情况时对其投资的来源和程度方面、政策的周期性以及财务的特点进行了分析。认为房地产行业的投资主要来源于内资，且发展具有周期性，这与政府的宏观调控手段密不可分。因为房地产公司的项目周期长，所以其财务数据的波动性较大。相关的对策与建议有：（一）优化公司来源结构从债务的来源结构来说，预售融资率、垫资融资率、短期借款融资率、长期借款融资率这四个指标对偿债能力的影响都是不利的，并且在商业信用的两个指 标上，垫资融资对偿债能力的不利影响更大，在借款融资的两个指标中，可以看到长期借款融资的不利影响更大。综合来看，预售融资的不利影响最小，长期借 款融资的不利影响最大。房地产公司的偿债能力对公司的经营有很重要的影响， 提升偿债能力，降低财务风险，维持公司的正常稳定发展需要房地产公司对公司的债务结构有长期合理的计划，避免增大偿债压力。具体有以下三个建议： 1、将借款融资转化为预售融资房地产公司的资金来源主要是借款融资，实证也显示借款融资对偿债能力的不利影响最大。因此，对银行借款债务也要特别注意。我们应该加强与银行的合作，提供多样的贷款买房策略，吸引客户贷款买房，这样公司就可以筹到大量预 收资金，将借款融资转化为预售账款融资，提升公司的偿债能力。而且，在必要时候可以提升首付比例，提高预收款项。 2、提高公司的商业信用 在公司的经营过程中经常与各个公司合作，提升自身的商业信用。这样能够 更容易利用商业信用得到融资，而不需要支付利息，有利于提升公司的偿债能力。 3、加强公司资金管理 实证显示垫资融资率对偿债能力的影响很大，所以在用垫资金额较大的情况下，应该对公司的资金做有效的管理，避免因为垫资无法偿还，给项目的展开带来问题。（二）注意多样化融资方式的风险上市公司的融资来源主要可以通过银行贷款、商业信用、发行债券等方式。近年来，债券市场的发展快速，各种新型债券层出不穷，例如：可转债、可交换 债、ABS 等，而这些方式仅仅是刚开始阶段，政府监管还没有完善，如果大量依靠这些债务积极扩张，可能会带来无法偿还债务的风险，对公司带来毁灭性的打击。夏威（2019）通过对沪深 A股上市的136家房地产企业2012-2017年的财务数据进行了分析，基于现金流的偿债能力分析，以及市场环境的实际情况，给出以下建议：对于房地产企业来说，应该结合自身资产规模大小，制定合理的经营决策，从而稳定其短期偿债能力以及加强长期偿债能力。并且还应该注意加强资产创造经营性现金流的能力，进而加强自身偿债能力；外部而言，应该给房地产行业注入适量的流动性并疏通流动性传导机制，引导房地产行业的流动性处于一个合理水平；对于投资机构和投资者来说，应该明确房地产行业投资风险，不要盲目投资，推动房产泡沫的膨胀，削弱房地产企业偿债能力。
二、文献述评及总结
房地产公司的偿债能力对公司的经营有很重要的影响，提升偿债能力，降低财务风险，维持公司的正常稳定发展需要房地产公司对公司的债务结构有长期合理的计划，避免增大偿债压力。可以通过拓宽融资渠道、调整债务结构、加强公司资金管理等多种方式进行改善提升。此外，还需要注意多样化融资方式的风险。
参考文献
| [1]雷春平. 我国房地产上市公司的偿债能力分析及对策——以A公司为例[J]. 商业观察,2022,(22):46-49. |
| [2]梅林. 万科集团和保利地产偿债能力对比分析[J]. 商业经济,2020,(05):154-155 189. |
| [3]夏威. 现金流视角下中国房地产行业偿债能力分析——以136家上市公司为例[J]. 中国林业经济,2020,(01):135-138. |
| [4]张晶晶. 基于因子分析法的房地产上市公司债务承载能力分析[J]. 商业会计,2019,(12):43-46. |
| [5]吕家天. 新时代背景下房地产上市公司的偿债能力分析[J]. 科技经济市场,2019,(01):65-66. |
| [6]张昭媛. 中国房地产上市公司偿债能力研究[J]. 办公室业务,2018,(21):189. |
| [7]苏剑,冯路. 万科集团偿债能力分析[J]. 中国集体经济,2018,(19):100-101. |
| [8]谢丽丽,邓淑婷. 房地产上市公司的偿债能力分析[J]. 科技经济市场,2018,(05):60-63. [9]Peter L#248;chte J#248;rgensen. An Analysis ofthe Solvency II Regulatory Framework’s Smith-Wilson Model for the TermStructure of Risk-free Interest Rates[J]. Journal of Banking andFinance,2018,97:. [10]Diana Elena Vasiu,Iulian Gheorghe. Case StudyRegarding Solvency Analysis, during 2006-2012, of the Companies having theBusiness Line in Industry and Construction, Listed and Traded on theBucharest Stock Exchange[J]. Procedia Economics and Finance,2014,16:. [11]Analysis of the Solvency of Real EstateEnterprises[C]//.Proceedings of 2018 International Conference on Literature,Public Administration and Social Sciences (LPASS 2018).Proceedings of 2018International Conference on Literature,2018:88-93. [12]Research on Optimization of Evaluation Systemof China's Listed Companies' Solvency[C]//.Proceedings of 2019 5thInternational Conference on Finance,investment,and law(ICFIL2019).Proceedings of 2019 5th International Conference onFinance,2019:158-163. |
4. 研究方案
通过借鉴相关的理论成果和实践经验，本文试图调研发现万科企业在偿债能力方面存在问题，分析影响其偿债能力的因素以及给出相应的解决措施。
研究方法：通过分别对短期偿债能力与长期偿债能力进行分析，找出影响其偿债能力的相关因素，接着将万科企业与其他同行业进行对比，找出万科企业的优劣势，进行分析评价。
5. 工作计划
| 1）查阅影响短期偿债能力与长期偿债能力的相关指标；进行文献的阅读及整理，写出文献综述； 2）根据文献理论回顾，进行理论分析，初步建立分析框架； 3）与同行业企业进行比较分析；进行研究课题最终成果的撰写工作； 论文周计划： 2022-2023-1学期 第12-13周 完成选题表。（2022.11.14-2022.11.18） 第14-16周 根据导师要求完成资料收集。论文开题。（2022.11.21-2022.12.9） 第17-21周 完成开题报告、论文初稿。（2022.12.12-2023.1.11） 2022-2023-2学期 第01-06周 完成论文二次修改稿。（2023.2.20-2023.3.31） 第07-08周 完成论文三次修改稿。（2023.4.3-4.14） 第09-10周 完成论文答辩稿并上传到毕业设计网。（2023.4.17-4.28） 第10周 导师网上批阅论文，审核学生答辩资格，学生答辩准备。 第10周 周六、周日（4月29、30日）安排答辩。
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